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Erreurs dans les calculs des charges d’eau froide, par Copros Libres Saint-Denis

29 novembre 2019

par Marc Laimé - eauxglacees.com

Dans les copropriétés, il arrive parfois que les syndics en place se trompent dans le calcul des charges d’eau froide. Le calcul des consommations d’eau dans un immeuble est souvent source d’incompréhension, de contestation, voire même de contentieux. Si vous remarquez que votre syndic rame ou bafouille pour vous expliquer de façon cohérente son calcul des charges d’eau froide, c’est qu’il y a un loup.



« En général, les syndics font tout pour que les copropriétaires n’y comprennent rien, dans les explications données sur le calcul des charges d’eau froide. C’est voulu. Cela permet ainsi de mieux dissimuler des calculs de charges pas toujours très équitables. Car il arrive régulièrement que les syndics pratiquent une forme de clientélisme dans le calcul des charges d’eau froide, au bénéfice des copropriétaires dits "majoritaires", ou en tout cas au bénéfice des copropriétaires détenant beaucoup de tantièmes.

Si vous avez un commerce dans votre immeuble, vérifiez les relevés de consommations d’eau du commerce car, bien souvent, les commerces ont une lecture de la législation bien à eux, s’agissant du calcul des charges d’eau froide. Les commerces consommant beaucoup d’eau (restaurants, brasseries, boulangeries, boucheries…) n’hésitent pas à installer un raccordement sauvage pour frauder, sur leurs consommations d’eau froide.

C’est en tout cas le constat établi par SyndicAlur, courtier en syndics.
Voici la réponse de SyndicAlur à ce sujet, elle a le mérite d’être claire, citation : "C’est effectivement souvent le cas des commerces de ce type, des laveries ou autres gros consommateur d’eau. Il existe même des cas où le commerce possède un raccordement officiel au concessionnaire et un raccordement sauvage pour frauder. Juridiquement seul le syndic est habilité à agir, il est certain que si le syndic est soumis à l’influence du propriétaire concerné c’est quasiment impossible. Techniquement la pose de compteurs divisionnaires chez tous les copropriétaires résout la difficulté. Cette décision relève de l’assemblée."

Site Internet : https://www.syndicalur.fr/

Autrement dit, même si le commerce dispose d’un "raccordement officiel au concessionnaire" (avec des factures VEOLIA pour les consommations d’eau), le commerce peut très disposer en parallèle d’un "raccordement sauvage pour frauder".

A Saint-Denis, il existe plusieurs copropriétés avec des commerces dont les consommations d’eau sont raccordées "historiquement" sur les parties communes. Autrement dit, c’est la copropriété qui paye les consommations d’eau personnelles du commerce. L’honnêteté des commerces n’est pas évidente dans ces situations. Évoquer ces questions en Assemblée Générale est toujours périlleux, surtout quand les commerces font partis des propriétaires majoritaires, en détenant beaucoup de tantièmes.

Sur la question des compteurs d’eau, les commerces peuvent se montrer autoritaires ou agressifs pendant les Assemblées Générales. Par exemple, dans un immeuble à Saint-Denis, des membres d’un Conseil Syndical ont écrit un courrier à l’Administrateur Judiciaire qui a repris la gestion de l’immeuble (en remplacement de la gestion calamiteuse d’un syndic véreux à Saint-Denis). L’Administrateur Judiciaire favorise largement les intérêts personnels du commerce, comme le montre l’extrait suivant du courrier, citation :

"L’Administratrice Judiciaire, Maître (…) travaille pour les intérêts exclusifs de l’EURL (...). L’administratrice convoque le 22 mai dernier une réunion des copropriétaires où l’objet quasi-exclusif porte sur une modification de l’usage commercial du lot de l’EURL (...), en violation directe de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Comme vous pourrez le noter sur les photos que nous sommes prêts à vous montrer, le locataire ou le propriétaire du lot de l’EURL (...) a procédé, en outre, depuis des décennies, à un raccordement pirate de ses canalisations en eau au raccord collectif. Ces pièces attestent que le compteur d’eau de ce lot a vocation à n’avoir aucune consommation.

Monsieur le juge, la réunion du 22 mai en la présence uniquement de la représentante de maître (…) et de l’EURL (...) démontre le fondement de notre émoi. Nous considérons que, désormais, vous ne pourrez soutenir ne pas être informé de cette situation inacceptable et illégale, en fonction de l’évolution des événements."

Pendant une Assemblée Générale, le commerce en EURL cité dans l’exemple a pris la parole pour se présenter comme… "propriétaire de l’immeuble", oups pardon, "propriétaire du commerce" ! Un joli lapsus révélateur !

Evidemment, le syndic véreux de Saint-Denis n’y avait vu que du feu à l’époque sur "le raccordement pirate des canalisations en eau au raccord collectif", de la part du commerce. C’est pourtant le rôle du syndic de vérifier et de calculer les consommations d’eau dans les immeubles. Mais nombreux sont les syndics qui "laissent filer" ces questions, pour ne pas fâcher les copropriétaires dits "majoritaires" (dont les commerces). Si un syndic se montre trop pointilleux sur ces questions, il prend le risque de perdre la gestion de l’immeuble, puisque le commerce, très influent, mènera une campagne en Assemblée Générale pour changer de syndic, et pour placer un syndic moins regardant sur ces questions.

À Saint-Denis, dès qu’il y a magouilles avec un commerce pour les consommations d’eau froide, étrangement, on retrouve régulièrement un autre syndic véreux de Saint-Denis à la manœuvre dans l’immeuble. De là à y voir un lien de cause à effets… On retrouve ces mêmes problèmes avec les commerces et ce même syndic de Saint-Denis, dans plusieurs copropriétés à Saint Denis et aussi à Pierrefitte-sur-Seine.

Les services d’Hygiène de Saint-Denis et de Pierrefitte connaissent bien les difficultés rencontrées avec ce syndic véreux, et ses relations très complaisantes avec les commerces indélicats. Par exemple, dans une autre copropriété à Saint-Denis, le service Hygiène commerce a ordonné la fermeture d’une boulangerie calamiteuse. La boulangerie a bien fermé, et un nouveau commerce a ouvert dans cet immeuble : les problèmes de magouilles du local commercial sur les compteurs d’eau n’ont pas disparu, de même que les problèmes de superficie (le commerce s’est approprié plusieurs mètres carrés sur les parties communes, au détriment de l’immeuble). Ces problèmes durent depuis des années et à l’époque, le syndic véreux de Saint-Denis était complice de la boulangerie calamiteuse (aujourd’hui fermée !).

Les problèmes rencontrés avec plusieurs commerces indélicats en copropriété ont fait l’objet de 2 réunions publiques organisées par le collectif Copros Libres Saint-Denis : le 29 novembre 2018 (avec le conseiller municipal Philippe CARO) et le 11 juin 2015 (avec Philippe CARO et Nicolas LAURENT). Ce thème est plus que jamais d’actualité.

Voir les liens suivants :

http://copros-libres-saint-denis.ov....

https://www.lejsd.com/node/15393

Pour les problèmes de prélèvement des compteurs d’eau et de calcul des consommations d’eau froide, on retrouve toujours les mêmes noms, les mêmes prestataires, la société ISTA en tête. Si ISTA est chargée de relever les compteurs d’eau de chaque logement dans votre immeuble, vous pouvez vous attendre au pire. La société ISTA serait également suspectée de favoriser les copropriétaires dits "majoritaires" (les gros possédants) dans les relevés des compteurs d’eau. Le syndic est responsable du calcul des charges d’eau froide, après que les relevés des compteurs d’eau aient été transmis par ISTA (ou par une autre société - ISTA est à éviter absolument !).

ISTA et le relevé des compteurs d’eau :
- des compteurs d’eau illisibles,
- des contrats d’ISTA vieux de plus de 20 ans et jamais renégociés avec les syndics,
- des techniciens d’ISTA débordés !

ISTA été épinglée à maintes reprises par l’association ARC pour ses négligences dans la gestion et les relevés des compteurs d’eau :

https://arc-copro.fr/documentation/....

https://arc-copro.fr/documentation/....

https://arc-copro.fr/documentation/....

Plusieurs copropriétés victimes des défaillances ISTA pour les relevés des compteurs d’eau sont en contact avec le collectif Copros Libres Saint-Denis, dont une copropriété située à Asnières-sur-Seine, avec un syndic là encore très peu regardant. Chose habituelle si on en croit les abus rédigés par l’ARC. »

Marc Laimé - eauxglacees.com